¿Qué es el IRAV?

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El pasado 20 de diciembre de 2024, se publicó en el BOE la metodología para calcular el nuevo índice que marcará las actualizaciones de los contratos de alquiler en 2025: el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). 

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El IRAV sin duda marca el inicio de una nueva etapa en la regulación del mercado del alquiler en España. Al menos, surge como una medida para tratar de contener los precios y evitar que los alquileres sigan creciendo al ritmo de la inflación.

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¿Por qué surge este nuevo índice?

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La adopción del IRAV no surge por casualidad, sino que es consecuencia directa de las medidas extraordinarias adoptadas en 2022 y 2023, cuando el Gobierno decidió limitar las subidas anuales del alquiler al 2% debido a la alta inflación. En 2024, ese tope se elevó al 3%. Sin embargo, esas medidas surgieron de manera temporal. 

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El IRAV llega para tratar de limitar las subidas del alquiler, para que no superen este índice. En 2025, los contratos firmados a partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en mayo de 2023, se regirán por este nuevo sistema.

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¿Qué implica la actualización de la renta del alquiler? 

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La actualización del precio del alquiler está contemplada en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Según se recoge en esta norma, el arrendador puede revisar el importe del alquiler una vez al año, siempre que así venga establecido en el contrato de alquiler. Si no pone nada, no podrá actualizar la renta.

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Antes del año 2022, lo habitual era utilizar la renta del alquiler tomando el IPC como referencia. Sin embargo, debido a la elevada inflación de los últimos años, los contratos de alquiler firmados a partir del 23 de mayo del 2023 tendrán que actualizar la renta según el IRAV, en vez del IPC.

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¿Cómo se calcula el IRAV? 

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El nuevo índice publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) se rige por una fórmula que busca evitar subidas excesivas y adaptarse mejor al contexto económico real. La tasa de actualización anual será el valor más bajo entre los siguientes tres indicadores: 

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• La variación anual del IPC. 
• La inflación subyacente anual. 
• La tasa anual media ajustada, que incluye dos parámetros: 
  
  • Alfa (0,5): refleja el crecimiento esperado a largo plazo del índice. 
  • Beta (2%): coincide con el objetivo de inflación del Banco Central Europeo. 

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Este sistema tiene como objetivo ofrecer una mayor estabilidad frente al IPC. Especialmente tras los picos registrados entre 2021 y 2022, cuando llegó a superar el 10%, generando un gran impacto en el precio de los alquileres. 

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¿Por qué el IPC ya no sirve?

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El IPC se utilizó durante muchos años para actualizar las rentas de alquiler. Era un índice perfectamente válido y justo porque reflejaba la evolución del coste de la vida. 

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Sin embargo, entre finales de 2021 y mediados de 2022, el índice alcanzó cifras históricas, llegando a un pico del 10,8% en julio de 2022, a causa de diversos factores: la subida de los precios de la energía, la pandemia y las consecuencias económicas de la guerra en Ucrania. 

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Ante esta escalada del IPC, el Gobierno optó por limitar las actualizaciones anuales del alquiler. Primero con un tope del 2%, luego del 3% y, finalmente, aprobando un nuevo índice más estable a través de la Ley de Vivienda (IRAV). 

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Es un nuevo índice más justo y equilibrado para las dos partes. Aunque se lanzó para proteger a los inquilinos, podría afectar a la oferta. Es decir, los propietarios podrían responder retirando sus viviendas del mercado o subiendo el precio inicial del alquiler, porque saben que luego podrán subirlo muy poco.

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¿Dónde consultar el IRAV actualizado? 

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El IRAV se publica mensualmente en la página web del INE. Normalmente, se actualiza a mediados de cada mes, dónde se reflejan los datos del mes anterior. El último que tenemos es el de febrero y se corresponde con un 2,08%.

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¿Cómo se calcula la subida del alquiler? 

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El cálculo de la subida del alquiler es muy sencillo. Principalmente, deben cumplirse varios aspectos:

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• Las subidas anuales deben contemplarse en el contrato de alquiler. 
• La fecha del contrato de alquiler es clave, para saber si la subida estará ligada al IPC o bien al nuevo índice (IRAV).

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Si un contrato de alquiler se firmó en enero de 2024, entonces su primera revisión será en enero de 2025. Para ello, el propietario deberá notificar al inquilino un mes antes, en este caso en diciembre, utilizando el índice publicado ese mes. 

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Si por ejemplo, el IRAV fue del 2,28% en diciembre, entonces para un alquiler de 1.000 euros supone una subida de 22,80 euros al mes. La nueva renta pasaría a ser de 1.022,80 euros. Esta nueva fórmula garantiza una actualización moderada y ajustada a la realidad del mercado.

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Si no quieres hacer las cuentas a mano, puedes utilizar la Calculadora habilitada por el Ministerio de Vivienda en este enlace.

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