¿Qué es y cómo afecta VeriFactu a los propietarios de alquileres? 

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VeriFactu es un nuevo modelo de control fiscal diseñado por la Agencia Tributaria para reforzar la lucha contra el fraude. 

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Su finalidad es que todas las facturas generadas por empresas y profesionales se comuniquen a Hacienda en tiempo real, eliminando la posibilidad de manipular ciertos datos o retrasar su presentación. 

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Este cambio forma parte de la Ley Antifraude (Ley 11/2021). Como consecuencia, obliga a los propietarios de alquileres a utilizar programas de facturación certificados que incorporen un código identificativo y un QR único, de forma que cada documento quede registrado y sea accesible para su verificación. 

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Una de las dudas más frecuentes, actualmente, tiene que ver con cómo afecta esta obligación a los propietarios de viviendas en alquiler. Lo vemos a continuación.

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¿Todos los arrendadores deben adaptarse a VeriFactu? 

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Realmente, no. La normativa distingue entre arrendamientos exentos de facturación obligatoria y aquellos que sí deben emitir factura. Por tanto, hay propietarios que tienen la obligación de adaptarse a este nuevo sistema, mientras que otros no tienen porqué hacerlo.

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Principalmente, esta normativa afecta a empresas y profesionales sujetos al Impuesto sobre Sociedades e IRPF. En el caso de los particulares no están obligados a cumplir con esta normativa.

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Es decir, los propietarios que alquilan su piso como un ingreso complementario (caseros) no tienen la obligación de emitir una factura, salvo que el inquilino sea empresa y la pida. Por tanto, si no existe la obligación de facturar, tampoco existe la obligación de usar VeriFactu. Si no facturas, no tienes que empezar a usarlo.

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En el caso de los no residentes, que no viven en España pero tienen un piso en alquiler, podrían tener la obligación de usarlo si actúan a través de un establecimiento permanente (EP). Es decir, si es parte de una actividad económica, el afectado tendrá la obligación de usar la factura electrónica.

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¿Qué propietarios están exentos de adaptarse a VeriFactu?

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Están exentos de cumplir con VeriFactu estos casos: 

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• Los alquileres de vivienda habitual están exentos (porque no llevan IVA).
• Los arrendamientos temporales o turísticos sin servicios complementarios como limpieza (cuando solo se cede el uso del inmueble). 

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Para estos ejemplos, el arrendador no tiene la obligación de emitir factura ni de usar VeriFactu. Seguiría como hasta ahora. 

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¿Quién está obligado a usar VeriFactu? 

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Aunque hay usuarios exentos, también hay profesionales que están obligados a usar este nuevo sistema. Concretamente, los siguientes: 

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• Arrendamientos de locales comerciales, oficinas, despachos profesionales o naves industriales. 
• Viviendas turísticas cuando se ofrecen servicios propios de la hostelería (limpieza periódica, lavandería, restauración, etc.). 

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Es decir, deberán cumplir con esta normativa los arrendadores que operan como profesionales desde este momento.

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¿Qué plazos se barajan para su entrada en vigor?

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VeriFactu será obligatorio a partir del 1 de enero de 2026 para empresas y a partir del 1 de julio de 2026 para autónomos. Es decir, para quienes tributan por el Impuesto de Sociedades, deberán cumplir ya con VeriFactu desde principios de enero, por eso es importante dejar cualquier duda resuelta con antelación.

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A pesar de estos plazos, Hacienda ofrece la posibilidad de adherirse de forma voluntaria antes de esa fecha. 

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¿Qué deben tener en cuenta los gestores de alquileres en cuanto a VeriFactu?

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Para los gestores de alquileres, VeriFactu es una normativa nueva y es normal tener muchas dudas y preguntas. Es importante tener claro lo siguiente:

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• Los clientes obligados a cumplir con la normativa deberán disponer de un software de facturación homologado, capaz de generar los QR oficiales y enviar la información automáticamente a la Agencia Tributaria. 
• Cualquier modificación o rectificación de facturas también se deberá comunicar de inmediato. Se pueden emitir facturas rectificativas para modificar cualquier error.

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También es importante mantenerse al tanto de cualquier novedad o cambio en la normativa, dado que puede suceder desde su entrada en vigor. 

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¿Qué sucede en caso de incumplimiento? ¿Hay sanciones?

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Sí. El incumplimiento de VeriFactu (en el caso de estar obligado a usarlo) conlleva a sanciones económicas importantes, que pueden llegar hasta 150.000 €. 

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Lo ideal es que los gestores asesoren a propietarios de viviendas acerca de esta nueva normativa, para conocer si están afectados por la entrada en vigor de VeriFactu. En resumen: si emites facturas sí, sino no.

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Y si estoy obligado, ¿qué tengo que hacer?

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En el caso de tener obligación, es importante tener esto en cuenta:

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• Utiliza un software homologado (compatible con VeriFactu) lo antes posible.
• Conoce bien el software para aprender a gestionar las facturas electrónicas sin errores (en el caso de cometerlos no pasa nada, pero tendrías que emitir una factura rectificativa).
• Comprueba que todas las facturas se generan y se envían correctamente. 

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Al hacer bien las cosas, evitas problemas y posibles sanciones por la entrada en vigor de VeriFactu. Sin duda, es un mecanismo interesante para garantizar trazabilidad y seguridad en cada factura, asegurando una mayor transparencia.

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