Alquiler a través de persona física o empresa: ¿qué compensa más y que implicaciones tienen?

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A priori, alquilar una vivienda puede parecer una operación sencilla, dado que lo hace mucha gente. Sin embargo, hay una serie de detalles jurídicos y fiscales que es importante saber, sobre todo porque hay diferencias cuando el arrendamiento se realiza a través de una persona física o una empresa. 

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¿Cómo es el arrendamiento en el caso de personas físicas?

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Cuando el arrendamiento se realiza entre personas físicas, lo habitual es que se aplique la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los alquileres de vivienda habitual en España. 

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Esta norma establece una serie de derechos y deberes, entre ellos, los siguientes:

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• La duración mínima obligatoria del contrato (cinco años si el arrendador es persona física).
• La posibilidad de prórroga automática.
• Los límites en la actualización de la renta.
• Condiciones para recuperar la vivienda. 

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Esta modalidad suele ofrecer mayor protección al inquilino, especialmente si se trata de su residencia habitual.

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En el caso de una vivienda que no esté destinada a ser residencia habitual del inquilino, se podría tratar como un alquiler temporal. De ser así, no se aplica la LAU en su totalidad, sino que también se rige por el Código Civil. Esto otorga a las partes mayor libertad, pero también implica menos protección para el arrendatario. 

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¿Cómo es el arrendamiento en el caso de una empresa?

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Cuando el arrendador es una empresa, aunque la vivienda se destine al uso habitual del inquilino, las condiciones pueden variar. En este caso, la LAU sigue siendo aplicable, pero con algunas diferencias. Por ejemplo, el plazo mínimo de duración del contrato es de 7 años. Esto es así para compensar el mayor poder de negociación que tienen las sociedades frente a los particulares. 

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Diferencias desde el punto de vista fiscal

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Desde el punto de vista fiscal, existen diferencias importantes:

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• Una persona física que alquila su vivienda habitual, puede disfrutar de reducciones en la declaración del IRPF, sobre todo si el inmueble es residencia habitual del inquilino. Además de indicar en la Renta gastos deducibles como el IBI, los seguros, las derramas, etc.
• Si quien alquila es una empresa, entonces los ingresos tributan a través del Impuesto de Sociedades. Además, es posible deducirse ciertos gastos asociados a la actividad, como el IBI, seguros, reparaciones o amortizaciones, siempre que se justifiquen correctamente y se considere que el alquiler forma parte de su actividad económica.

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¿Qué compensa más a la hora de alquilar una vivienda?

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A la hora de alquilar una vivienda, puedes decidir hacerlo como persona física o como empresa (algo habitual en el caso de tener muchas viviendas alquiladas). Sin embargo, cada opción tiene sus ventajas y sus desventajas, y es importante conocerlas antes de dar el paso.

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Entre las ventajas de alquilar como persona física, destacamos las siguientes:

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• El proceso es más rápido y simple.
• No tienes que constituir una empresa ni pagar autónomos ni tampoco presentar modelos a Hacienda, por lo que tendrás que hacer frente a menos trámites y menos obligaciones fiscales. 
• En materia de fiscalidad, los ingresos se declaran en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario, por lo que es posible acceder a una reducción del 60% sobre el rendimiento neto si el piso se destina exclusivamente a vivienda habitual.

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Sin embargo, también existen ciertos inconvenientes:

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• En caso de problemas como impagos, daños o conflictos legales, el arrendador responde con su patrimonio, ya que no hay separación entre los bienes personales y los vinculados al alquiler. 
• La carga tributaria podría ser alta.

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Respecto a las empresas, alquilar bajo el nombre de una sociedad tiene estas ventajas:

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• Optimización fiscal, ya que los beneficios tributan a través del Impuesto sobre Sociedades.
• Separar el patrimonio empresarial del personal, lo que ayuda a proteger los bienes.
• Gestionar varias propiedades dentro de una misma entidad legal.

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Y también estos inconvenientes:

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• Altos costes iniciales por la constitución de la sociedad.
• Gestión contable y fiscal más compleja, por la presentación de modelos.
• La ley exige una duración mínima del contrato de siete años.

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Por lo general, cuando solamente se alquila una vivienda, se suele hacer como persona física. Sin embargo, si se tienen más de tres viviendas en alquiler o un negocio de alquileres, se puede considerar la opción de hacerlo como persona jurídica. Cada vía tiene sus pros y contras.

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Con toda esta información, solo queda que escojas la opción que más te convenga según tu caso. 

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¿Te ha quedado alguna duda? En todos estos casos, tener el respaldo de un software de gestión de inmuebles de alquiler como Rentger siempre es una garantía.

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