6 factores que afectan a la rentabilidad de tu vivienda (más de lo que imaginas)

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La inversión en vivienda sin duda ha venido para quedarse, sobre todo debido a las altas rentabilidades que generan desde su historia.

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Para hacer una buena operación, la rentabilidad que obtenemos es clave. Es por ello que debemos tratar de obtener siempre la máxima posible. Por ello, debemos tener en cuenta una serie de aspectos que influyen en ella. Veamos cuáles son.

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1- La ubicación del inmueble

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Uno de los principales aspectos que influyen en la rentabilidad de un inmueble es su localización. En zonas con alta demanda y céntricas, se suelen encontrar menos inmuebles disponibles, lo que hace que el precio se dispare y que la revalorización sea más rápida. 

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2- Tipo de inmueble

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Otro aspecto que influye en la rentabilidad, es el tipo de inmueble. Cuando hablamos de inversión en ladrillo, suele venirnos a la cabeza la vivienda, pero también hay locales comerciales o incluso naves industriales.

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Las viviendas residenciales, sobre todo en grandes ciudades, suelen mantener una demanda relativamente constante, pero su margen de beneficio puede ser inferior si lo comparamos con las propiedades comerciales. No obstante, depende mucho de la zona.

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3- Reformas y estado del inmueble

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Otro factor que influye en la rentabilidad que genera una vivienda, tiene que ver con su estado y si necesita reformas. Si el inmueble necesita de importantes reformas o reparaciones, es posible que esos gastes disminuyen la rentabilidad a corto plazo. 

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Por ejemplo, puede que tengas que hacer una inversión alta para dejar el inmueble en condiciones habitables y que sea alquilable. En cualquier caso, cada 30-40 años es imprescindible hacerlo.

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La alternativa pasa por elegir propiedades en buenas condiciones o que requieran de arreglos menores, para evitar altos costes en reformas o la pérdida de ingresos por tener el inmueble vacío durante meses (hay que tenerlo todo en cuenta).

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4- Fluctuación de oferta y demanda

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En el mercado inmobiliario surgen ciclos económicos que influyen en la facilidad para encontrar inquilinos y en los precios de alquiler. Hay momentos que son más alcistas y otros que son más bajistas, por eso debemos tenerlo todo en cuenta a la hora de analizar la rentabilidad que nos generan los inmuebles.

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En etapas de recesión económica o crisis, las personas pueden optar por viviendas más económicas o inmuebles más “low cost”, para evitar gastar más de la cuenta. Esto podría provocar que algunas propiedades se queden vacías, sin ocupar o que tengan que bajar los precios de alquiler. Puede suceder en momentos de crisis, como también en zonas de menos demanda, como podría ser la España vacía.

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Conocer en qué punto del ciclo económico se encuentra la zona en la que tenemos las viviendas que te interesa comprar para alquilar es clave para analizar su rentabilidad y ver si se trata o no de una buena inversión. Al final, no todas las zonas son iguales.

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5- Financiación

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Otro aspecto que influye considerablemente en la rentabilidad del inmueble es la financiación, dado que no es lo mismo pagar al contado o con hipoteca.

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Hoy en día son muchos los inversores que optan por préstamos o hipotecas para comprar viviendas y luego alquilarlas. Sin embargo, es fundamental analizar en detalle los intereses y las condiciones de cada operación.

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De nada sirve comprar un inmueble si la cuota del préstamo supera a los ingresos del alquiler que esperamos percibir. Lo ideal, es que cubra de sobra y nos quede un líquido importante, para que la operación sea rentable y merezca la pena. 

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Una estrategia habitual consiste en calcular la rentabilidad descontando los gastos de la hipoteca, comunidad de vecinos, IBI y otros gastos. Si el flujo de efectivo es positivo y cubre los gastos, puede resultar interesante. En caso contrario, sería mejor contemplar otras opciones de inversión.

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Por ejemplo, al echar cuentas, lo ideal es obtener una rentabilidad de al menos 4-5% a la hora de alquilar una vivienda. Pero ojo, ten en cuenta que la rentabilidad puede fluctuar con el tiempo, dependiendo de si el mercado está alcista o bajista. Y ya no hablemos si la hipoteca es con Euríbor. 

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6- Delegar en un profesional 

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A la hora de invertir en inmuebles, hay propietarios que prefieren delegar todos en manos de un tercero que se encargue de todas las tareas de administración. Por ejemplo, de gestionar las reparaciones, seleccionar a los inquilinos, de cobrar la mensualidad, etc.

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Además, los administradores profesionales suelen contar con herramientas para calcular rápidamente las rentabilidades que ofrecen los inmuebles y para evitar que el piso esté vacío, reduciendo el riesgo de rotación. Esto puede ayudarnos a obtener más ingresos por el inmueble.

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Este profesional también permite estar al día de cambios repentinos en la legislación, lo que puede ahorrar tiempo y ofrecer tranquilidad al propietario. 

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Al final, estar al tanto de las tendencias del mercado y las normas es clave, sobre todo en un escenario tan cambiante. Es así como podrás garantizar un crecimiento de tu patrimonio a largo plazo.

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> Calcula siempre las rentabilidades que generan tus inmuebles y asegúrate buenos beneficios

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Utiliza una herramienta de gestión de propiedades y analiza en detalle todos tus ingresos y gastos, para conocer la rentabilidad de cada inmueble. Es así como conseguirás hacer las mejores operaciones y sacar más rédito de tu dinero.

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Si tienes dudas, recuerda que puedes preguntarnos.

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