Una pregunta recurrente entre los propietarios de viviendas a la hora de rentabilizar su inversión es relativa a que tipo de alquiler es más rentable. Si el alquiler vacacional o el de larga estancia. Desde Rentger queremos ayudar en la toma de decisión viendo los pros y las contras entre ambos tipos de alquiler.

Legalmente el alquiler de vivienda habitual es aquel que por contrato tiene una duración mínima de tres años. Es decir, que aunque en el contrato se establezca un periodo inferior el inquilino podrá estar hasta tres años. La ley por tanto protege al inquilino que hará de ese arrendamiento, su vivienda habitual. Si el propietario quiere finalizar ese contrato a los tres años debe avisar con al menos un mes de antelación que no quiere renovar el contrato sino dicho contrato se renovaría automáticamente por un año más. Para saber las fechas de finalización del contrato Rentger cuenta con un sistema automático de avisos tanto para el propietario como para el inquilino para que sepan con antelación suficiente que el contrato va a finalizar; y a través de la plataforma pueden enviar el aviso de no querer renovar el contrato para estar protegido legalmente. También puede terminar este contrato con anterioridad a los tres años si hay acuerdo entre las partes.

Al caso anterior existe una excepción, donde habiendo transcurrido al menos 1 año desde la firma del contrato si el arrendador necesita la vivienda para él, para sus familiares de primer grado o para su cónyugue en supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial. En este excepcional supuesto, el arrendador con un preaviso de dos meses podrá extinguir el contrato y exigir el abandono de la vivienda al inquilino.

En los arrendamientos de temporada, los conocidos como alquileres vacacionales, y en los arrendamientos de local de negocio, prevalecerá la duración que pacten libremente las partes, sin mínimo ni limitación, por lo que es tan válido celebrar un contrato por una hora como por 100 años. En este caso la ley entiende que no debe haber tanta regulación y se debe cumplir lo que libremente han pactado las partes.

Alquiler vivienda habitual

Algunas de las ventajas y características que tiene el alquiler de larga estancia o de vivienda habitual son las siguientes:

1. Fiabilidad en el pago. Si el propietario ha realizado un buen estudio de fiabilidad del inquilino, tiene un inquilino solvente, y añade algunas de las recomendaciones que damos para añadir en el contrato de alquiler, el inquilino paga en tiempo y forma y se evita que por ejemplo no pague el último mes de alquiler para que el propietario se cobre de la fianza. Si además integras el servicio de recolección de la renta en línea de Rentger, tenemos un 100% de pago de alquiler antes del día 5 de cada mes.
2. Mantenimiento de la vivienda. Al existir una fianza, y a lo mejor contar con un servicio de inventario en la nube, y al ser el lugar de vivienda habitual un inquilino de larga estancia suele cuidar el inmueble y se evitan situaciones como la que les pasó recientemente a estos propietarios en la que su casa alquilada en Airbnb fue usada para una fiesta - pero muchas otras se utilizan para despedidas de solteros y eventos similares - y tuvieron destrozos de más de 12.000 €, destrozos de los cuales la empresa no se hace responsable como dice en su declaración "desde Airbnb no me han hecho caso, no mandaron a nadie a comprobarlo y me han dado largas". Este caso es excesivo pero por desgracia no es ni el primero ni será el último.
3. No se pagan tasas turísticas. El alquiler a medio y largo plazo, se encuentra exento del pago de tasas turísticas.
4. Alta tasa de ocupabilidad. Teniendo un inquilino de larga duración no tienes que preocuparte por la tasa de ocupabilidad, y usando plataformas como Rentger puedes gestionar todas las comunicaciones con tus inquilinos olvidándote tener que hacer recordatorios en retrasos en el pago.
5. Convivencia vecinal. En este tipo de alquiler se evitan los problemas con los vecinos que suele generar el alquiler de viviendas de uso turístico.
6. Incremento de la rentabilidad. Aunque puede dar la impresión de que en el alquiler turístico se puede obtener más beneficio, la realidad es que al existir una reducción del 60% del rendimiento neto por alquiler de vivienda habitual y no en el ocasional hace que en la mayoría de los casos sea más rentable el alquiler habitual sobre el vacacional cuando se declaran esos ingresos.
7. Imputar gastos de reparaciones. Los gastos de todas las reparaciones que hayas tenido que hacer en tu vivienda se pueden imputar a la hora de hacer la declaración de la renta.
8. Amortización de la vivienda. Durante 33 años puedes imputar el 3% del gasto realizado para comprar la vivienda.
9. Amortización de los muebles. Durante 10 años puedes imputar el 10% de los gastos de los muebles comprados para amueblar la casa dedicada al alquiler cómo vivienda habitual.
10. Ingresos y gastos predecibles. En los arrendamientos de larga duración los gastos e ingresos son mucho más predecibles que en los turísticos.

En general, además de los beneficios fiscales el mantener unos ingresos recurrentes fijos y simples suelen atraer más a propietarios que buscan el alquiler a largo plazo. Mientras que el alquiler turístico cada vez es más impredecible y con las nuevas regulaciones está pasando que cada vez más propietarios están volviendo a ofrecer alquiler de larga duración frente al vacacional.

Alquiler turístico

Algunas de las ventajas, desventajas y características que tiene el alquiler turístico o vacacional son las siguientes:

1. Pago de tasas turísticas. El alquiler turístico tiene que pagar tasas turísticas.
2. Inseguridad jurídica. Cada vez más ciudades en el mundo están legislando la regulación del alquiler turístico. Tenemos casos como el de Madrid que ilegalizará el 95% de las viviendas turísticas del centro ya que impone el requisito de que tengan un acceso independiente desde la calle. La razón de este acceso son las fiestas y convivencia vecinal que hemos indicado anteriormente.
3. Londres y Ámsterdam han optado por limitar el tiempo que se pueden alquilar viviendas turísticas, y Berlín ha prohibido los alojamientos turísticos. En San Francisco y Nueva York, la compañía Airbnb ha lanzado el programa "un anfitrión, una casa" que limita la oferta de alojamientos turísticos.
4. A la cabeza de la regulación se encuentra Palma que será la primera ciudad en prohibir todas las viviendas turísticas en pisos. La capital balear solo autorizará el alquiler a turistas en viviendas unifamiliares a partir de julio.
5. Una realidad que se están encontrando las ciudades es que tienen que encontrar un punto de equilibrio entre la habitabilidad de los ciudadanos, quienes votan, y los ingresos generados por el turismo. Mientras tanto Airbnb presiona con fuerza en Bruselas para vetar las iniciativas regulatorias de las ciudades, algo que sin lugar a dudas será largo y tedioso.
6. Convivencia vecinal. En este tipo de alquiler se suele tener problemas con los vecinos, lo que ha llevado a ciudades como Madrid a que las viviendas vacacionales tengan una entrada diferenciada de la habitual.
7. No tiene ventajas fiscales. La vivienda turística no goza de la reducción del 60% del rendimiento neto por alquiler de vivienda habitual. Tampoco goza de la ventaja de amortización de la vivienda (durante 33 años puedes imputar el 3% del gasto realizado para comprar la vivienda), ni de amortización de los muebles (durante 10 años puedes imputar el 10% de los gastos de los muebles comprados para amueblar la casa dedicada al alquiler como vivienda habitual).
8. Ingresos y gastos impredecibles. En los arrendamientos turísticos los gastos e ingresos son mucho más impredecibles, ya que pueden depender desde el precio de los billetes de avión hasta del tiempo que vaya hacer.

Conclusión

Alquilar una propiedad para inquilinos a largo plazo se ha convertido en una opción más fácil y segura que otras opciones.

En alquileres a largo plazo, los propietarios a menudo se enfrentan a problemas comunes como problemas de mantenimiento y reparaciones, malos inquilinos o retraso en el pago de los alquileres.

Para acometer todos estos problemas relacionados con la administración de propiedades de alquiler, la mejor solución existente en el mercado es Rentger.com, que se ha convertido en la plataforma líder en España de administración de propiedades de alquiler. Además es la más fácil de usar.

En Rentger puede registrar desde una propiedad, a la gestión de edificios enteros. Con una centralización de todos los procesos, podrá realizar la gestión integral más fácil ahorrando tiempo y dinero.

Si necesita ayuda para cambiar a gestionar su vivienda de alquiler turístico en alquiler a largo plazo nosotros le ayudamos durante todo el proceso, y podemos darle estimaciones a corto, medio y largo plazo sobre la rentabilidad de su vivienda.

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