El impago de los alquileres es un problema recurrente, y más en tiempos de Covid-19. ¿Qué medidas se pueden tomar si se da este caso? Aquí se exponen una serie de opciones para minimizar los daños si el inquilino no paga el alquiler.

4 alternativas si el inquilino no paga el alquiler

Como principio general, un arreglo amistoso suele ser mejor para ambas partes que un procedimiento judicial. Sin embargo, no hay que engañarse, porque hay casos en los que estos acuerdos son imposibles.

Por otra parte, hay que recordar que el impago del alquiler, para que sea problemático, tiene que comportar que ya se ha cobrado la fianza. Esto supone que, como mínimo, ya se cubre por adelantado una mensualidad cuando se firma el contrato de alquiler. Solo a partir del segundo impago se empezaría a deber dinero.

Es conveniente que recuerde, además, que hay sectores de población ante los que no se puede actuar con la misma contundencia. Por regla general, el desahucio o reclamación será más fácil, incluso a efectos judiciales, cuando este sea responsabilidad de un inquilino que sí tiene ingresos para afrontar la renta.

Estas son las principales alternativas que se pueden tomar si se da el caso de un impago del alquiler. Es bueno conocerlas porque, de esta manera, el arrendador dispondrá de recursos:

1. Negociar un pago fraccionado o una moratoria.

La primera opción, sobre todo con inquilinos de larga duración, es buscar un acuerdo amistoso. Si esta es la primera vez que se da la situación y el inquilino ha tenido un buen historial de pagos, lo mejor es buscar un acuerdo amistoso.

Esta alternativa, que puede o no realizarse por escrito (es recomendable), puede contemplar varias posibilidades. En primer lugar, puede aplicarse el pago fraccionado de las mensualidades impagadas. Por otra parte, existe la posibilidad de aplicar una moratoria por situaciones excepcionales que usted puede pactar con su inquilino.

Conviene recordar que, con la actual legislación, los desahucios de primeras viviendas para personas en situación de vulnerabilidad fueron paralizados en virtud del Real Decreto-ley 11/2020.

2. Condonar parte de la deuda

La condonación de parte de la deuda es una solución de compromiso si se comprueba que es difícil recuperar todo el dinero. Ahora bien, para eso sería recomendable tener en cuenta dos factores:

1. Que existen posibilidades reales de seguir cobrando la renta regularmente. De lo contrario, esta medida tiene poco sentido, porque volvería a tener el mismo problema y para ello hay que ceñirse al perfil de moroso.
2. La inexistencia, a corto plazo, de otra solución mejor de un arrendatario solvente. Este aspecto es, también, relevante por el coste de oportunidad que se genera.

Solo si se responde afirmativamente a estas cuestiones, valdrá la pena seguir hacia delante con la condonación.

3. Reclamar el pago por escrito

La reclamación por escrito es el paso previo imprescindible para poder reclamar el cobro por vía judicial. Por otra parte, es el último recurso para llegar a un acuerdo amistoso.

En la comunicación por escrito ha de constar la cantidad impagada que se reclama, y el apremio por parte de la propiedad. Por otra parte, y esto es fundamental, ha de existir alguna constancia de que la comunicación se ha recibido en tiempo y forma.

Para asegurarse de que esta comunicación tiene validez en un proceso legal, lo indicado es enviarla mediante burofax. Esta es una buena manera de evitarse problemas a medio y largo plazo.

4. Iniciar el procedimiento de desahucio

El procedimiento de desahucio se puede iniciar siempre que haya habido una comunicación previa por escrito y que se adeude, como mínimo, una mensualidad.

Eso sí, es importante decir que, si el inquilino no paga, tiene un periodo para ponerse al día. Ahora bien, una vez que se inicie el proceso mediante demanda, que tiene que ir presentada por abogado y procurador, tan solo dispone de 10 días para oponerse. Lo lógico es que se interponga la demanda por el desahucio y el cobro de las rentas en el juzgado en el que está el inmueble.

En caso de que el inquilino no se oponga, el juez decretará el desahucio. De lo contrario, se tendrá que ir a juicio. Si no hay cláusulas de vulnerabilidad, lo normal es que se apruebe el desahucio. Todo el proceso puede durar entre 5 y 6 meses.

Conclusión

Es bueno que, si el inquilino no paga, se conozcan las posibilidades legales para actuar. Lo cierto es que, hoy, se pierde mucho tiempo por una gestión incorrecta del cobro de alquileres y una comunicación deficiente.

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