Hasta hace poco, el IPC estaba vinculado a la actualización de los alquileres. Sin embargo, ese índice ha cambiado, porque ahora el que se utiliza es el IRAV. Este cambio sorprende a muchos inquilinos y propietarios que se hacen la misma pregunta: “¿Por qué se desvinculó el IPC de la actualización de los alquileres?” Lo analizamos a continuación.
La desvinculación del IPC en la actualización de los alquileres: ¿a qué se debe?
Hasta hace poco en España, el Índice de Precios al Consumo (IPC) era lo que se utilizaba de referencia para actualizar el precio de los alquileres.
El objetivo del IPC no era otro que mantener un equilibrio entre arrendadores e inquilinos, ajustando la renta del alquiler en función de la subida del coste de la vida, para que de alguna forma el precio de los alquileres pudiera reflejar la situación económica del país en cada momento.
Sin embargo, aunque se usó durante muchos años para establecer las subidas anuales en los precios, las cosas cambiaron a finales de 2021.
El problema llegó con el aumento ‘disparado’ del IPC
Aunque este índice sirvió durante muchos años para limitar las subidas del alquiler a un determinado porcentaje, el problema llegó cuando el IPC empezó a dispararse debido a una serie de factores extraordinarios.
En julio de 2022, el IPC en España alcanzó un pico del 10,8%, una cifra sin precedentes en las últimas décadas. Esta subida fue consecuencia de varios factores:
- El encarecimiento de la electricidad.
- Las tensiones en las cadenas de suministro globales tras la pandemia de COVID-19.
- El impacto económico de la guerra en Ucrania, que disparó el precio de los combustibles y de muchas materias primas.
Debido a una subida de la inflación tan agresiva, mantener la actualización de los alquileres ligada al IPC podría suponer una subida insostenible para buena parte de los inquilinos.
Por ejemplo, para un inquilino que paga un alquiler de 1000 euros, una subida del 10,8% implicaría pagar 108 euros más cada mes. Es mucha diferencia.
Ante este escenario, el Gobierno de España optó por implantar una medida de carácter urgente y excepcional: limitar las subidas de los alquileres al 2% durante 2022 y 2023. Es decir, desvincularon completamente la subida de los alquileres al IPC y las limitaron a un máximo del 2% anual. En 2024, el tope lo pusieron en el el 3%.
Estas limitaciones se llevaron a cabo para paliar la subida del alquiler
Estas limitaciones, que se establecieron con carácter temporal, llegaron para tratar de paliar las subidas de los alquileres. Sin embargo, con la aprobación de la nueva Ley de Vivienda, dieron un paso más allá y anunciaron la creación de un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler.
Este nuevo índice, conocido como el IRAV, surge con el objetivo de evitar subidas “exageradas” como las registradas en los últimos años en el IPC.
Esta herramienta permitiría ajustar las rentas anualmente de forma razonable, sin dejar a los inquilinos completamente abandonados frente a la inflación.
Sin embargo, esta desvinculación del IPC ya ha tenido sus consecuencias en el mercado. Aunque a priori la medida ha sido recibida con buenos ojos por parte de las asociaciones de inquilinos y defensores del derecho a la vivienda, también ha generado una importante tensión en el mercado del alquiler.
Las implicaciones del IRAV
Hay propietarios que, al ver que no podrían actualizar las rentas de los alquileres conforme a la inflación, optaron por retirar sus viviendas del mercado o incluso por endurecer las condiciones de arrendamiento.
Es una medida que, por el momento, no ha contribuido a aliviar la presión sobre los precios. De alguna forma ha contribuido a disparar los importes de las rentas en los nuevos contratos de alquiler, ya que los propietarios buscan anticiparse a posibles restricciones futuras.
Aunque los contratos vigentes tienen limitadas las subidas al 3% anual, los nuevos contratos de alquiler que se firman ya son con mensualidades más altas. Por tanto, aunque se ha buscado paliar un poco la subida anual de los precios del alquiler, continúa aumentando el problema de la accesibilidad a la vivienda.
La situación es compleja. La creación del nuevo índice IRAV es solo una parte de la solución, por lo que su eficacia dependerá de otros muchos factores. Por ejemplo, si surgen otros incentivos fiscales a la hora de alquilar o si se construye mayor vivienda, entre otros.
Sin duda, el reto está en encontrar un equilibrio que garantice la rentabilidad esperada por los propietarios y el acceso a una vivienda digna para los inquilinos.
Estaremos al tanto de ver lo que sucede con la vivienda en los próximos años. De pronto, el nuevo índice ya ha entrado en vigor y es importante que propietarios e inquilinos estén al tanto de todo lo que implica.
