Cómo saber si el proceso de alquiler cumple la normativa

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Una auditoría interna en un alquiler es necesaria para que cualquier agencia inmobiliaria o propietario compruebe si cumple con la normativa vigente en España. Al final, la normativa no está exenta de cambios, y lo que un día puede ser perfectamente válido y legal al otro puede estar más cogido con pinzas. 

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En un mercado cada vez más regulado, no basta con captar inquilinos y firmar un contrato de alquiler, sino que es necesario comprobar que todo esté correcto y conforme la ley. Principalmente, se debe revisar bien cada paso, desde la entrega de la documentación inicial hasta la relación posterior con el inquilino, para ver que todo se ajuste a la ley y así evitar sanciones, conflictos y problemas futuros. 

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Documentación del inmueble

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En la auditoría interna se debe comprobar que la documentación asociada al inmueble sea correcta y debe estar actualizada.

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Entre los distintos documentos a recabar, es imprescindible contar con el Certificado de Eficiencia Energética, que desde hace unos años es obligatorio para alquilar cualquier vivienda en España. Además, debe aparecer en los anuncios publicados y acompañar al contrato. 

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También es interesante verificar la existencia y vigencia de la cédula de habitabilidad en las comunidades autónomas donde es necesaria. Sobre todo en el caso de locales que han cambiado de uso o inmuebles excesivamente pequeños, en los que pueda haber dudas sobre si se cumple.

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Aparte de lo mencionado, también se deben revisar las escrituras, nota simple de la propiedad y, en el caso de ser necesario, los certificados de revisión de instalaciones eléctricas o de gas. 

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Aunque no todos estos documentos se tienen que enseñar al inquilino, es importante tenerlos a nivel interno, para asegurarse de que está todo en regla, al día y de que la vivienda cumple los requisitos legales para alquilarla.

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Publicación del inmueble

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En lo que respecta a la publicación del inmueble en los portales inmobiliarios, es importante que la descripción sea veraz, sin daños engañosos.

Además, las fotografías deben corresponderse con la vivienda y se deben indicar datos clave como los metros cuadrados, la calificación energética y el precio final del alquiler, especificando qué gastos están incluidos y cuáles no. En ningún caso se debe ocultar información al potencial inquilino.

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Protección de datos

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Mucho cuidado con la Ley de protección de Datos. Se deben cumplir con la normativa actual y recoger únicamente información necesaria del inquilino. También debe almacenarse de manera segura.

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Al recibir estos datos, es fundamental no incurrir en ningún tipo de discriminación y que la elección del inquilino se haga siguiendo criterios objetivos, como puede ser la solvencia. 

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El contrato de alquiler

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La parte del contrato de alquiler es una de las más importantes, dado que es el eje por el que se rige la relación entre el inquilino y el propietario del inmueble. 

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Si no quieres complicarte, puedes generar un contrato de alquiler rápidamente. No obstante, debes asegurarte de que las cláusulas que incluyas cumplen con la Ley de Arrendamientos Urbanos. Principalmente en aspectos más delicados, como la duración del contrato, las prórrogas, la fianza, la actualización del precio y las responsabilidades de cada parte. Muchas de estas cuestiones se terminan negociando entre las partes, por eso todo debe incluirse de manera clara.

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Para evitar conflictos, el contrato debe ser lo más claro posible y no debe tener cláusulas abusivas. Lo ideal es revisarlo varias veces.  

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De manera opcional, pero recomendable, se pueden incluir ciertos anexos. Por ejemplo, un inventario del mobiliario, fotos, etc. 

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La adecuada gestión de la fianza

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Una de las dudas más frecuentes que tienen los propietarios que alquilan un inmueble por primera vez, es todo lo relativo a la fianza. Esta cantidad debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente, dentro de los plazos correspondientes.  

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Tampoco se deben cobrar fianzas abusivas. Lo habitual es cobrar un mes de fianza, aunque luego se pueden negociar otros avales entre las partes.

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Otros aspectos

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Por último, para cerrar la auditoría se pueden tener en cuenta otros aspectos que, aunque a priori no parecen tan importantes, sí tienen un fuerte peso. Por ejemplo, los tiempos de respuesta o la fluidez en la comunicación con el inquilino.

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Toda esta información es la que deberías tener en cuenta a la hora de realizar las auditorías internas por los alquileres. Es interesante no solo para cumplir con la ley, sino porque asegura transparencia, seguridad, tranquilidad y profesionalidad. Son aspectos muy valorados por los inquilinos.

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¿Te ha quedado alguna duda sobre cómo auditar un alquiler?

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