¿Cómo se calcula la rentabilidad de un inmueble alquilado?

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Calcular la rentabilidad del alquiler de una vivienda es esencial para los propietarios que desean rentabilizar al máximo su inversión y conocer el rendimiento que obtienen a través del alquiler de una propiedad. 

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El cálculo de la rentabilidad del alquiler de una vivienda es una tarea relativamente sencilla que puede realizarse siguiendo una serie de pasos, que nos permiten obtener una información de base. Para ello, necesitamos los datos siguientes:

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• El precio del alquiler. El precio puede variar según diversos factores como la ubicación de la propiedad, el tamaño, el número de habitaciones, el número de baños, entre otros. Para fijar el precio del alquiler, es importante tener en cuenta el mercado de alquiler en la zona en la que se encuentra la propiedad y compararla con otras propiedades similares en la misma zona. 
• Gastos de mantenimiento de la propiedad. Una vez que se ha fijado el precio del alquiler, es necesario calcular los gastos que supone el mantenimiento de la propiedad. Estos gastos pueden incluir el mantenimiento y reparación de la propiedad, el precio de la comunidad, los impuestos municipales, entre otros. Es importante tener en cuenta que los gastos pueden variar en función de la edad de la propiedad y de su estado de conservación.
• Ingresos esperados según la situación. Una vez que se han calculado los gastos, lo siguiente que se puede hacer es calcular los ingresos que se obtendrán a través del alquiler. Estos ingresos pueden variar en función del precio del alquiler y del tiempo que se alquila la propiedad, dado que tener el piso vacío durante muchos meses puede lastrar la rentabilidad. 
• Rentabilidad de la inversión. Con toda la información a mano, ya se puede proceder al cálculo de la rentabilidad. Para ello, se debe restar los gastos totales de los ingresos totales. El resultado obtenido es el beneficio neto que se obtiene a través del alquiler de la propiedad. Es importante tener en cuenta que la rentabilidad no debe ser el único factor a tener en cuenta a la hora de invertir en una propiedad. También es importante considerar otros factores, como la posibilidad de revalorización de la propiedad a largo plazo. 

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Además, aparte de esta sencilla fórmula que consiste en restar los gastos a los ingresos, existen otras herramientas que pueden ayudar a calcular la rentabilidad del alquiler de una vivienda. 

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Por ejemplo, el ratio de rentabilidad, que se calcula dividiendo los ingresos brutos anuales obtenidos a través del alquiler de la propiedad entre el valor de mercado de la propiedad. Este ratio permite comparar la rentabilidad de una propiedad con la de otras propiedades similares en la misma zona. 

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Otro indicador útil es la tasa de capitalización, que se calcula dividiendo los ingresos netos obtenidos a través del alquiler de la propiedad entre el valor de mercado de la propiedad. La tasa de capitalización permite conocer la rentabilidad de una propiedad de forma más precisa, ya que tiene en cuenta los gastos y los ingresos totales. 

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Es importante tener en cuenta que, aunque estas herramientas son útiles, no deben utilizarse como única referencia a la hora de invertir en una propiedad. Es importante realizar un análisis completo de la propiedad y del mercado de alquiler antes de tomar una decisión, para ver si la operación merece la pena.

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Además, cuando se calcula la rentabilidad de una vivienda, a menudo surgen dudas sobre lo que es la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta. Lo neto es lo limpio, lo que te queda después de pagar impuestos. Lo vemos a continuación.

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Rentabilidad bruta

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La fórmula de la rentabilidad bruta es igual a los ingresos anuales entre el precio de compra. Todo ello se multiplica por 100. Los ingresos anuales se calculan a partir del precio del alquiler y el tiempo que la propiedad se encuentra alquilada durante el año. 

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La rentabilidad bruta es un indicador útil para comparar la rentabilidad de una propiedad con otras. Sin embargo, este indicador no tiene en cuenta los gastos asociados a la propiedad como los impuestos, gastos de mantenimiento, etc. 

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Rentabilidad neta

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Para calcular la rentabilidad neta de un piso alquilado, hay que restar a los ingresos anuales los gastos anuales y dividir todo entre el precio de compra. Luego se multiplica por 100.  

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La rentabilidad neta es un indicador más completo de la rentabilidad real de una propiedad, ya que tiene en cuenta todos los posibles gastos y te permite obtener un % lo más real posible.

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